di Elisabetta Zimbè Zaire – Avvocato in Busto Arsizio
Contesto della controversia
L’opposizione al decreto ingiuntivo n. 2654/2022 riguardava il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di luglio, agosto, settembre e ottobre 2022, per un immobile sito a Modena.
Il conduttore eccepiva:
- la risoluzione del contratto per gravi vizi dell’immobile ex art. 1578 c.c., riferiti a consumi energetici anomali;
- la compensazione dei canoni con il deposito cauzionale;
- l’irregolarità della procedura di mediazione obbligatoria.
Il locatore, costituitosi, chiedeva il rigetto integrale dell’opposizione.
Le statuizioni del Tribunale
1. Validità della mediazione anche in assenza della firma digitale della parte
Il Tribunale ha rigettato l’eccezione di improcedibilità per irregolare espletamento della mediazione, ritenendo pienamente valido il procedimento se:
- il difensore ha sottoscritto il verbale, agendo in virtù di procura sostanziale validamente rilasciata dalla parte;
- il mediatore ha apposto la propria firma sul verbale;
- la parte ha partecipato da remoto, e tale partecipazione è stata verbalizzata con indicazione della presenza e della manifestazione di volontà.
Innovazione interpretativa: Il Tribunale di Modena recepisce e conferma un’interpretazione evolutiva e funzionale della normativa sulla mediazione obbligatoria. In un contesto di crescente digitalizzazione e di partecipazione da remoto, si afferma il principio secondo cui la firma digitale della parte non è requisito essenziale se il difensore agisce con valida procura sostanziale.
Si tratta di un passaggio chiave verso la piena digitalizzazione delle ADR, che rafforza l’efficienza procedimentale e riduce inutili formalismi.
2. Riparto dell’onere della prova
Il Tribunale ha ribadito i principi consolidati in tema di opposizione a decreto ingiuntivo:
- il creditore (locatore) ha l’onere di provare l’esistenza del diritto e la scadenza delle obbligazioni;
- il debitore (conduttore) deve dimostrare i fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell’obbligazione, come i vizi dell’immobile o l’avvenuta compensazione.
Nel caso di specie:
- è risultato pacifico che i canoni in questione non fossero stati pagati prima della notifica del precetto e siano stati saldati solo successivamente;
- la CTU ha escluso che i presunti “vizi energetici” rendessero l’immobile inidoneo all’uso pattuito, attribuendo i consumi elevati a ragioni fisiologiche e all’uso intensivo da parte del conduttore;
- la sospensione unilaterale del pagamento è stata ritenuta contraria al principio di buona fede nell’esecuzione del contratto.
3. Compensazione con il deposito cauzionale: limiti
Il Tribunale ha chiarito che:
- il deposito cauzionale non può essere oggetto di compensazione unilaterale da parte del conduttore, salvo espressa previsione contrattuale, accordo tra le parti o decisione giudiziale;
- la trattenuta del deposito in assenza di titolo costituisce un uso illegittimo della garanzia, e non libera il conduttore dall’obbligo di pagamento dei canoni.
Implicazioni pratiche per gli avvocati
Alla luce della pronuncia in esame, è opportuno adottare alcune cautele operative:
a) Procura sostanziale
- Redigere sempre la procura sostanziale in forma scritta, firmata dal cliente (preferibilmente in originale o in copia conforme);
- Allegarla al verbale di mediazione e conservarla con diligenza tra gli atti del procedimento.
b) Partecipazione da remoto
- Garantire che la partecipazione della parte collegata da remoto sia espressamente verbalizzata, con indicazione della sua presenza, identità e volontà espressa.
- In caso di contestazioni, tale verbalizzazione rappresenta una prova decisiva della regolarità del procedimento.
Questa prassi consente di blindare la validità del procedimento di mediazione, riducendo il rischio di improcedibilità o nullità per vizi formali.
Rischi e responsabilità
Per il conduttore (opponente):
- Il rigetto dell’opposizione è inevitabile se non si forniscono prove concrete e circostanziate dei vizi o della compensazione. Semplici allegazioni non sono sufficienti.
Per il locatore (creditore):
- Deve assicurare la regolarità della mediazione, specie in termini di procura e verbalizzazione della partecipazione.
- Il rischio di contestazioni sulla validità della mediazione è concreto in assenza di documentazione adeguata.
Per entrambi i difensori:
- L’omessa verbalizzazione della partecipazione da remoto o la mancata allegazione della procura possono comportare nullità, improcedibilità o riattivazione del procedimento. Con conseguenti ritardi e maggiori costi.
Conclusioni operative
La sentenza n. 87/2025 del Tribunale di Modena rappresenta un punto di svolta nell’interpretazione degli adempimenti procedurali in mediazione obbligatoria:
- È valida la mediazione in assenza della firma digitale della parte, se il difensore munito di procura sostanziale sottoscrive il verbale e il mediatore certifica la presenza;
- La partecipazione da remoto è equiparata a quella in presenza, purché correttamente verbalizzata;
- La compensazione con il deposito cauzionale non può essere disposta unilateralmente;
- L’onere della prova grava su chi eccepisce fatti estintivi o impeditivi.
Fonti:
Riferimenti normativi e giurisprudenziali principali
- D.Lgs. 28/2010, artt. 8 e 8-bis (mediazione obbligatoria e verbali)
- Cass. civ. 25584/2018 (onere della prova nell’opposizione a decreto ingiuntivo)
- Cass. civ. 826/2015 (prova dei fatti estintivi, modificativi o impeditivi)
- D.Lgs. 82/2005 (CAD – firme digitali e validità atti informatici)
- Sentenza Tribunale di Modena n. 87/2025 (commentata)
